9 أسئلة جوهرية حول البورصة العقارية
إن
نجاح المملكة في التحول الرقمي من خلال أتمتة العديد من الإجراءت الحكومية، ورقمنة
أكثر من 180 مليون وثيقة عقارية من سجلات وضبوط ومعاملات، وتحويل إجراءات إدارة
الثروة العقارية إلى إجراء رقمي الكتروني يستغرق دقائق معدودة للقيام به، والترابط
بين هذه الأنظمة؛ فتح المجال لتطور آخر في القطاع العقاري تمثل بإطلاق منصة
البورصة العقارية من قبل وزارة العدل.
ستسهم
البورصة العقارية في حوكمة عمليات البيع والشراء والتأجير، ومنحها مزيدا من
المصداقية والموثوقية. كما ستزداد شفافية الصفقات العقارية، وذلك انعكاس لزيادة
مصداقية البيانات والمعلومات التي توفرها البورصة، وستعمل البورصة على تسهيل الربط
بين الملاك والبائعين والمشترين، وتتيح استغلال أمثل للفرص العقارية.
انطلقت
البورصة العقارية في المملكة كأول بورصة
من نوعها في العالم، وهي مستوحاة من البورصة المالية، حيث قدمت البورصة المالية
العديد من أنواع التداول العقاري، من خلال
شراء الأوراق المالية المتعلقة بالسوق العقاري، أو شراء أسهم الشركات العقارية،
والصناديق المتداولة في البورصة (ETFs)، وصناديق
الاستثمار العقاري (REITs).
لكن في واقع الحال لا تعمل البورصة العقارية بالآلية
نفسها التي تعمل بها البورصة المالية. إذ تقدم البورصة العقارية عدة خدمات، أبرزها
خدمة بيع وشراء واستئجار العقارات والتي أطلق عليها "التداول العقاري".
والتداول مصطلح يعني "شراء شيء ما مقابل
مبلغ من المال. حيث يتم شراء أصل مالي ما بسعر معين ثم بيعه مرة أخرى بسعر آخر -
على أمل أن يكون أعلى، مما يسمح بتحقيق الربح". بهذا المعنى فإن البيع والشراء في البورصة العقارية ليس تداولًا
بالمعنى الاقتصادي للكلمة، وهي واقعيا منصة عقارية حكومية تقدم بعض الخدمات
العقارية بموثوقية عالية.
كما تقدم البورصة خدمة الإفراغ العقاري الإلكتروني لنقل
ملكية العقار من البائع للمشتري، بصفتهما أصيلًا عن نفسهما، أو وكيلًا عن فرد، أو
ممثلًا عن جهة. وتتيح البورصة مؤشرات وبيانات لحظية عن الصفقات العقارية، من خلال توفر
خيارات متعددة للمؤشرات والاستعلامات العقارية.
ورغم ارتفاع قيمة صفقات البورصة العقارية منذ انطلاقها
نهاية أغسطس الماضي إلى 22 مليار ريال، عبر 42 ألف صفقة، بمساحات تجاوزت 273.4
مليون متر مربع؛ إلا أنه ما زال هناك العديد من الأسئلة التي تتداول في السوق
العقاري السعودي وبين المهتمين في العقار.
هذه الأسئلة والاطروحات بحاجة إلى إجابة ومتابعة ومعالجة من وزارة العدل، حتى
يطمئن قلب "الوسطاء العقاريون
المعتمدون"، وتحقق البورصة العقارية الهدف الذي من أجله وجدت.
1.
هل سرعة عمليات البيع والشراء ميزة في القطاع العقاري؟
من أهم مميزات البورصة العقارية
سرعة إتمام الصفقات بما يعرف بالتداول
العقاري، ولكن هل السرعة في القطاع
العقاري ميزة مطلوبة.
شراء وبيع العقاري لا يتم من قبل
الشخص العادي (عادة) بشكل متكرر، وبالتالي فهو قرار العمر. وحتى بالنسبة للمستثمر،
فهو بحاجة لاتخاذ قرارات متأنية بخصوصة بعد اجراء الدراسات اللازمة. تلك الحالة
تفرض على عمليات العقار صفة التأني والتمهل. والحال كذلك، كيف ستكون السرعة ميزة
تنافسية للبورصة العقارية.
2.
كيف سيتم الموائمة بين طبيعة البورصة ووجوب معاينة
العقار؟
العقار من الأشياء القيمية التي
تتفاوت فيما بينها تفاوتًا يعتد به، وهي بذلك ليست مثل النقود (في البورصة المالية مثلًا) التي تعتبر من الأشياء
المثلية التي لا تتفاوت آحداها تفاوتاً يعتد به، ويقوم بعضها مقام البعض. وهذا
يستلزم معاينة المشتري للعقار معاينة نافية للجهالة. ورغم أن أحكام البورصة
العقارية نصت على انه " في شأن
التصرف بالعقار بيعاً وشراءً وهبةً ورهناً فتقرّ أنك قبل إتمام أي تصرف عبر المنصة
أنك قد عاينت العقار واطلعت على مواصفاته، وأنك على علم بثمنه بالوجه الذي ينفي
الجهالة والغرر"، فإن
اللجوء إلى المعاينة يتضارب مع طبيعة البورصة.
3.
كيف سيتم ضمان حقوق الغير من خلال البورصة؟
تلحق العقار كثير من الحقوق للغير،
مثل حق الشفعة وحق الاستعمال وحق الحبس وغيرها من الحقوق. ويستطيع الغير الحصول
على حقوقه تلك بقوة القانون. فكيف ستحمي البورصة هذه الحقوق؟ وما موقفها إذا تم
رفع مطالبات قضائية أمام المحكام النظامية بالخصوص؟
4.
ما ضمانات جدية المتعاملين في البورصة العقارية؟
من اهم متطلبات نجاح القطاع العقاري
هو جدية المتعامل، وتحتوي البورصة على العديد من إجراءات الضبط التي تضمن جدية
المتعامل. لكن كيف يمكن ضمان جدية البائع والمشتري؟ وكيف يمكن لهما سحب عروضهما
بعد موافقة الطرف الآخر، وما تبعات ذللك الاجراء قانونيا. أسئلة كثيرة حول جدية
العروض تحتاج إلى إجابة.
5.
هل يمكن الاعتماد على المؤشر العقاري الذي توفره البورصة
العقارية؟
المؤشر العقاري في
البورصة العقارية لا يعطي بيانات دقيقة يمكن الاعتماد عليها، وذلك لعدة أسباب،
أهمها:
·
طبيعة العقار التي تؤثر على سعره
عوامل كثيرة، كالموقع، وجودة التشطيبات،
والطلب على العقار بذاته، وغيرها من العوامل.
·
عدم تصنيف العقار في المؤشر: فيلا، شقة، معرض، الخ.
·
حركة الأسعار في العقارات بطيئة جدا، وبالتالي ستعطي نفس القيم تقريبا خلال الفترات
المتقاربة.
6.
كم ستكون تكلفة الصفقة العقارية من خلال البورصة؟
لا بد للبورصة من تحصيل رسوم مالية
من الصفقات العقارية الناجحة، فكيف
ستؤثر هذه الرسوم على قيمة الصفقة،
ومن الذي يتحملها، وكيف سيتم التوفيق بينها وبين عمولة الوسيط العقاري؟
7.
هل ستلغي البورصة العقارية دور الوسيط العقاري؟
يشتكي معظم الوسطاء العقاريون من أن
البورصة العقارية تحتل مكانة الوسيط في
السوق العقاري، وتقوم مقامه، وبالتالي ستعمل على إلغاء مهنة الوساطة العقارية تدريجيا.
لهذه الشكاوي ما يبررها رغم تطمينات
المسؤولين، فإذا عرض المالك عقاره مباشرة على منصة البورصة، واستطاع أن يتم عملية
الايجار والبيع مباشرة، فما قيمة الوسيط حينئذ.
وكذلك إذا تم ابرام عقد وساطة بين
المالك والوسيط، ثم عرض المالك عقاره في
البورصة وأتم الصفقة، فما هي حقوق الوسيط حينئذ.
8.
ما هو القانون الناظم لعمل البورصة العقارية؟
مشروع بحجم البورصة العقارية بحاجة
إلى قانون ينظم قواعدها وأحكامها، ويحدد المخالفات والعقوبات. ورغم اصدار العديد
من الأنظمة الخاصة بالأنشطة العقارية في
المملكة، فإننا نستغرب من غياب نظام يحكم بورصة تقدم معظم تلك الأنشطة.
9.
أين دور الهيئة العامة للعقار؟
نعلم أن العلاقة تكاملية بين وزارة
العدل والهيئة العامة للعقار وغيرها من المؤسسات الحكومية المختصة بالشأن العقاري.
وعندما تقدم البورصة العقارية خدماتها، فإننا نجد بعض المهام التفصيلية داخل الخدمة ليست ضمن اختصاص وزارة العدل.
وقد نصت المادة (3) من تنظيم الهيئة العامة
للعقار على أن "الغرض الأساس للهيئة هو التسجيل العيني للعقارات في المملكة،
والعمل على تنظيم النشاط العقاري غير الحكومي والإشراف عليه وتطويره، لرفع كفايته،
وتشجيع الاستثمار فيه بما يتفق مع أهداف التنمية الاقتصادية والاجتماعية"،
ولأن الهيئة هي الجهة المسؤولة عن تنظيم
والاشراف على عمل الوسطاء العقاريين،
فإننا نتطلع لدور رائد للهيئة في البورصة العقارية، وبما يحافظ على حقوق الوسطاء
العقاريين.
الرابط المختصر : https://nufouth.com/post/49
