ضريبة القيمة المضافة هي ضريبة غير مباشرة تُفرض على الإيجارات التجارية والتي يزيد دخل الفرد  لجميع عقارته أكثر من 375 الف؛ مع بعض الاستثناءات. يتم تنفيذ نظام الضريبة المضافة في المملكة العربية السعودية منذ يناير 2018 بنسبة 5٪، وقد تم رفع هذا المعدل إلى 15٪ اعتبارًا من 1 يوليو 2020، نقدم لعملائنا ما يلي:

يتطلب الاستثمار في العقارات العديد من التكاليف التي تزيد من ثمن شراء العقار. يدفع المستثمرون العقاريون وبائعوها وأولئك الذين يؤجرون العقارات العديد من الضرائب المختلفة التي تختلف اختلافا كبيرا حسب الموقع. وتكثر الضرائب  التي تطال القطاع العقاري في الكثير من الدول، إلا أن المملكة اقتصرت على ضريبة واحدة تقريبًا، وخفضت قيمتها دعما لقطاع العقارات والمتعاملين فيه، وذلك في سعيها لتحقيق رؤية المملكة 2030.

وفي هذا الجانب؛ طبقت المملكة العربية السعودية ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% بدءاً من 1 يناير 2018 الموافق 14 ربيع الثاني ١٤٣٩ هـ، وزادتها فيما بعد إلى نسبة 15%. بما يشمل التصرفات العقارية.

ولكن اعتباراً من 17 صفر 1442هـ، الموافق 4 أكتوبر 2020م، اعفت المملكة الصفقات العقارية من ضريبة القيمة المضافة البالغة 15% واستبدلتها بضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%، إذ تهدف المملكة إلى المساعدة في تحفيز النمو الاقتصادي وتقديم الدعم للمواطنين السعوديين والتخفيف عنهم، وتمكينهم من امتلاك مساكنهم، وتنمية اقتصاد المملكة من خلال تحفيز القطاع العقاري السكني والتجاري.

 

أنواع الضرائب التي تفرض على العقارات:

        أ‌-         ضريبة القيمة المضافة: وقيمتها 15%، تفرض على التصرفات التالية:

1.      تأجير عقار تجاري لمدة تقل عن 50 سنة.

2.     المدخلات الخاصة لبناء العقارات كمواد البناء وغيرها.

      ب‌-      ضريبة التصرفات العقارية: وقيمتها 5%، تفرض على التصرفات العقارية التالية:

1.      البيع.

2.     الوصية.

3.     التأجير التمويلي.

4.    الإجارة المنتهية بالتملك.

5.     عقود الانتفاع طويلة الأمد التي تزيد مدتها عن 50 عامًا.

 

التصرفات العقارية المعفاة من الضرائب

1.      ضريبة التصرفات العقارية عما لا يزيد عن مبلغ (1.000.000) مليون ريال من سعر شراء المسكن الأول للمواطن. (الدولة تتحمل المبلغ)

2.     التصرف في العقار في حالات قسمة التركة أو توزيعها، على أن يتم دفع الضريبة عند بيع العقار.

3.     التصرف بدون مقابل في العقار لوقف ذري، أو خيري، أو جمعية خيرية مرخصة.

4.    التصرف في العقار لجهة حكومية أو للشخصيات الاعتبارية العامة أو الجهات والمشروعات ذات النفع العام، والتي تحمل هذه الصفة بموجب نظام الجمعيات والمؤسسات الأهلية.

5.     التصرف في العقار من قبل جهة حكومية بصفتها سلطة عامة خارج إطار ممارسة النشاط الاقتصادي أو الاستثماري أو التجاري.

6.     التصرف في العقار بصورة قسرية في حالات نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار.

7.     التصرف في العقار كهبة موثقة لدى الجهة المختصة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، بشرط عدم قيام المتصرف له بإعادة التصرف بالهبة في العقار لشخص لم يكن سيسري عليه هذا الاستثناء في حال تمت هبة العقار إليه مباشرة من الواهب الأول، وذلك لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توثيق الهبة.

8.     نقل ملكية عقار بدون مقابل تنفيذًا لوصية شرعية موثقة لدى الجهة المختصة.

9.     نقل ملكية العقار بصورة مؤقتة من قبل مالكه كجزء من منتج مالي شرعي أو كضمان متعلق بالتمويل، والتي يتم فيها التنازل عن العقار من قبل مالكه حتى وفائه بالتزاماته تجاه الجهة الممولة ومن ثم يرجع العقار إلى ملكيته مرة أخرى.

10.  نقل ملكية العقار تنفيذًا لعقود الإجارة لغرض التملك وعقود الإيجار التمويلي المبرمة قبل سريان ضريبة التصرفات العقارية.

11.   التصرفات التي خضعت لضريبة القيمة المضافة في حال تم توثيقها بعد سريان ضريبة التصرفات العقارية، والتي استحقت وسددت عنها ضريبة القيمة المضافة بشكل كامل قبل تاريخ التوثيق. شريطة عدم حدوث أي تغيير على أطراف المعاملة أو قيمة وبنود التعاقد.

12.  نقل ملكية العقار أو إفراغه من صندوق عقاري إلى أمين حفظ نظامي تابع له أو العكس أو فيما بين أمناء حفظ لذات الصندوق وفقًا لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.

13.  نقل ملكية العقار من خلال استخدامه كحصة عينية في رأس مال أي شركة مؤسسة في المملكة باستثناء شركات المحاصة، بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار لمدة خمس سنوات من تاريخ تسجيلها أو امتلاكها، وأن تحتفظ هذه الشركات بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي طوال هذه المدة.

14.  التصرفات العقارية إذا كان أحد طرفي التصرف حكومة أجنبية أو منظمة دولية، أو هيئة، أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية، أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري، المعتمدين بالمملكة، وذلك بشرط المعاملة بالمثل.

15.  التصرفات العقارية من قبل شريك في شركة إلى تلك الشركة، بشرط أن يكون ذلك العقار مثبتًا في أصول الشركة قبل سريان ضريبة التصرفات العقارية، وأن يقدم المتصرف )الشريك( قوائم مالية مدققة أو شهادة معتمدة - من محاسب قانوني مرخص - تثبت إدراج العقار ضمن أصول الشركة قبل تاريخ سريان ضريبة التصرفات العقارية وحتى تاريخ التصرف.

16.  التصرفات العقارية التي تتم كاشتراك عيني في رأس مال الصناديق العقارية الاستثمارية - باستثناء الصناديق التي تؤسس بهدف تأجير العقارات - وذلك في مرحلة تأسيسها، ووفقًا لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناء عليه.

17.   التصرفات العقارية من قبل شخص طبيعي لشركة مؤسسة في المملكة يملك - بشكل مباشر أو غير مباشر - جميع حصصها أو أسهمها بشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكيته في الشركة المُتصرف لها لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.

18.  التصرفات العقارية بين الشركات التي تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة - بشكل مباشر أو غير مباشر - من قبل نفس الشخص، بشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية ذلك الشخص في الشركة المُتصرف لها لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري، ويهدف هذا الاستثناء إلى تشجيع الأشخاص على إعادة هيكلة أعمالهم دون تكبدهم أعباء مالية جرّاء ذلك.

19.  التصرفات العقارية من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة وفقًا للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة، على أن يكون العقار مخصصًا لأحد مشاريع البيع على الخارطة وصادرًا له قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص.

20. التصرفات العقارية دون مقابل لشركة مؤسسة في المملكة تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة - بشكل مباشر أو غير مباشر - من قبل وقف ذري “أهلي” أو خيري، بشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية الوقف في الشركة المتصرف لها لمدة خمس سنوات من تاريخ التصرف، ويهدف هذا الاستثناء إلى عدم تحميل الأوقاف أي ضرائب نظرًا لوجود إعفاءات سارية لها وفقًا للأنظمة المعمول بها في المملكة.

21.  رد العقار لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق - لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد - بالتراضي بين أطرافه، وذلك خلال مدة لا تتجاوز (90) يومًا من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الإلغاء وبشرط عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار ورد كامل قيمته.

 

التصرفات العقارية

أي تصرف قانوني ناقل لملكية العقار، أو لحيازته لغرض تملكه، أو تملك منفعته.

 

ضريبة التصرفات العقارية

هي ضريبة غير مباشرة تُفرض على جميع التصرفات التي ينتج بموجبها أثر قانوني، يتمثل في نقل حق ملكية العقار، أو حيازته لغرض تملكه، أو تملك منفعته من شخص إلى آخر، وقد يكون التصرف موقوفًا عند تلاقي إرادة طرفي المعاملة مثل: البيع أو بناءً على إرادة منفردة من قبل المتصرف، مثل: الوصية.

 

ضريبة القيمة المضافة

هي ضريبة غير مباشرة تُفرض على جميع السلع والخدمات التي يتم شراؤها وبيعها من قبل المنشآت، مع بعض الاستثناءات. وتُطبق ضريبة القيمة المضافة في أكثر من ١٦٠ دولة حول العالم، حيث تُعد مصدر دخل أساسي يساهم في تعزيز ميزانيات الدول.​ وتُفرض ضريبة القيمة المضافة في كل مرحلة من مراحل سلسلة الإمداد، ابتداءً من الإنتاج ومروراً بالتوزيع وحتى مرحلة البيع النهائي للسلعة أو الخدمة.

 

الشخص الملزم بسداد الضريبة

الأصل في استيفاء الضريبة أن استيفائها يقع على عاتق المتصرف (البائع)، بينما يمكن لكلا الطرفين الاتفاق على أن يتحملها المشتري بأن يتم النص على ذلك صراحة في العقد المبرم وإيضاح كلٍّ من مبلغ الضريبة، وإجمالي قيمة العقار بشكل منفصل في العقد، ولا يتم الإشارة فيه إلى إجمالي القيمة شاملة للضريبة، علمًا أنه في كل الحالات يظل المُتَصرِّف هو الملزم، أمام الهيئة بتوريد الضريبة ومسؤولً عن كافة الالتزامات المتعلقة بها. كما يعد المُتَصرِف والمُتَصرَّف له مسؤولَين بالتضامن عن أية التزامات ضريبية تستحق بموجب اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية، ويحق للهيئة الرجوع إليهما مجتمعين، أو منفردين بحسب الأحوال.

 

الوعاء الضريبي لاحتساب الضريبة المستحقة

تحتسب الضريبة على قيمة العقار وفقًا لقيمته المتفق عليها بين البائع والمشتري والتي يجب ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة وقت التصرف. ولا تتضمن قيمة العقار هامش الربح الضمني إذا تخللت عملية التصرف أي حالة من حالات التمويل المقدمة من الجهات المرخص لها نظامًا.

 

التسجيل في هيئة الزكاة والضريبة والجمارك

يجب تسجيل التصرف العقاري في الهيئة قبل الإفراغ أو توثيق العقد، سواء كان التصرف معفى أو مستحق للضريبة.

 

هل يجب تسجيل التصرفات العقارية المعفاة من الضرائب؟

نعم، يجب تسجيل العقار في هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل عملية الإفراغ للحصول على ما يفيد بالاستثناء من دفع ضريبة التصرفات العقارية.

 

تاريخ استحقاق الضريبة

تُعد الواقعة المنشئة للضريبة في حالة ضريبة التصرفات العقارية هي واقعة التصرف نفسها، والاتفاق على إتمام المعاملة بين الطرفين، وبالتالي يعد تاريخ توثيق التصرف هو تاريخ استحقاق الضريبة.

 

التزامات المتصرف بالعقار

نصت اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية على عدد من الالتزامات التي تقع على عاتق المتصرف في العقار بالبيع أو ما في حكمه وفقًا للائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية سواء كان بائعًا، أو واهبًا، أو متنازلًا أو مانحًا لحق الانتفاع، وبالتالي فعلى المتصرف بالعقار تنفيذ الالتزامات التالية:

1.      التسجيل لدى المنصة الخاصة بالهيئة

2.     تقديم كافة البيانات الضرورية لاحتساب الضريبة المستحقة

3.     سداد الضريبة المستحقة

4.    استكمال إجراءات الإفراغ لدى الجهة المختصة

 

المخالفات لنظام الضرائب العقارية

1.      التهرب الضريبي.

2.     التأخير في سداد الضريبة عن موعدها.

3.     مخالفة الأحكام الخاصة بضريبة التصرفات العقارية أو القرارات التنفيذية والإدارية اللازمة، مثل تقديم قيمة غير دقيقة للعقار، أو عدم تقديم إقرار معلومات ضريبية، أو الامتناع عن التعاون مع الموظف المختص خلال أداءه لعمله ومزاولته لصلاحياته.

 

الاعتراض على الضرائب العقارية

يحق لمن صدر في حقه قرارًا من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، التظلم من القرار من خلال التسلسل التالي: -

1.      الاعتراض عليه لديها خلال (60) يومًا من تاريخ الإبلاغ به، و

2.     على الهيئة أن تبت في الاعتراض خلال (90) يومًا من تاريخ تقديمه

3.     إذا صدر القرار برفض الاعتراض أو مضت مدة (90) يومًا دون البت فيه، فيحق للمكلف خلال (30) يومًا من تاريخ إبلاغه برفض اعتراضه أمام الهيئة أو مضي مدة (90) يومًا دون البت فيه، فيجوز للمكلف القيام بأي مما يأتي:

a.      طلب إحالة الاعتراض إلى اللجنة الداخلية لغرض التسوية. فإذا رفض المكلف قرار اللجنة الداخلية بشأن التسوية أو مضت المدة المحددة في قواعد التسوية دون الوصول إلى تسوية، جاز للمكلف التقدم بدعوى التظلم من قرار الهيئة أمام لجنة الفصل خلال (30) يومًا من تاريخ إبلاغه بقرار اللجنة الداخلية أو مضي المدة المحددة في قواعد التسوية دون الوصول إلى تسوية، ولا تشمل دعواه ما قد يكون تم التوصل في شأنه إلى تسوية مع اللجنة الداخلية.

b.     إقامة دعوى التظلم مباشرة أمام لجنة الفصل.

 

تعتبر إدارة الضرائب العقارية من الأعمال الشائكة في القطاع العقاري، ويميل المتعاملون في القطاع لتفويض تلك المهمة إلى جهة فنية مختصة لاستكمال الإجراءات، حيث يمكن ان يعتبر أي تقصير أو تصرف خاطئ كجريمة اقتصادية يعاقب عليها القانون.

وتقدم شركة نفوذ التطوير للعقارات وإدارة الأملاك خدمة "إدارة الضرائب العقارية" إلى عملائها عبر مجموعة مختصة ذات خبرة طويلة في هذا المجال، باعتبار نفوذ التطوير من أفضل شركات العقارات في المملكة، وتدير أعمالها عبر شبكة من موظفيها المحترفين المنتشرين في كافة مدن المملكة.