يتميز القطاع العقاري بالحيوية والحركة الدائمة والمستمرة، وخاصة في الأسواق العقارية الرئيسية وهي الرياض وجدة والدمام. يلحق بهذه الحيوية حركة قوية وتغير كبير في أسعار العقار، بسبب كثرة وتنوع العوامل المؤثرة في السعر. وهو ما يستدعي الحاجة الماسة إلى المثمنين والمقيمين العقاريين.

لكن هذه الحاجة الماسة لم تلق بعد الاستجابة المطلوبة من المتعاملين داخل السوق العقاري، إذ أن أول وأهم نقاط الضعف في عملية التقييم العقاري التي حددتها الخطة الاستراتيجية للهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين هي "عدم وجود وعي كافي في السوق بمدى الحاجة إلى التقييمات المهنية". وهو الوعي المطلوب غرسه وتعزيزه داخل السوق العقاري السعودي، حيث تسعى شركة نفوذ التطوير للعقارات وإدارة الأملاك للإسهام في صناعة هذا الوعي.

الفرق بين التثمين العقاري والتقييم العقاري

رغم أن كلا المصطلحان وجهان لعملة واحدة هي تحديد سعر العقار، إلا أن كل مصطلح يختلف في معناه الدقيق عن المصطلح الآخر. فالتثمين فن يُستخدم فيه الخبرة بأسلوب المقاول لتحديد سعر العقار، بينما التقييم فن وعلم يعتمد المقيم على الخبرة والمهنية والاحتراف عند التقييم، وبالتالي فكل مقيم مثمن، وليس كل مثمن مقيم.

ويكون تثمين العقار بناء على العرض والطلب داخل السوق العقاري في تاريخ معين، فلذلك ربما يأخذ العقار ثمنا أعلى أو أقل من قيمته الحقيقية، وهو عادة يستخدم في عمليات البيع والشراء. أما تقييم العقار فلا يصح إلا على يد خبير مؤهل علميًا معتمد من قبل الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، وذلك لما يتطلبه التقييم من معرفة وخبرة علمية وعملية معًا، وهو عادة يستخدم في عمل

ويهدف التقييم العقاري إلى تحديد القيمة السوقية للعقار، وذلك باعتماد أسس مهنية دقيقة ومنهجية واضحة تستدعي الشفافية التامة في تحديد سعر العقار، بناء على عوامل داخلية مثل نوع البناء وعمره والتصاميم المستخدمة وجودتها، وعوامل خارجية مثل الموقع والخدمات وظروف السوق وقيمة العقارات المماثلة، وبالتالي فالتقييم يعطي السعر الحقيقي للعقا.

وشركة نفوذ التطوير للعقارات وإدارة الأملاك تقدم كلتا الخدمتان لعملائها.

مفهوم التقييم العقاري

من أفضل التعريفات للتقييم العقاري هو تعريف الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين بأنه " فن وعلم تقدير قيمة حقوق الملكية العقارية، لأصل محدد وغرض محدد في وقت محدد ولمستخدمين محددين، مع الأخذ بالحسبان جميع خصائص وسمات العقار محل التقييم، وجميع العوامل الاقتصادية الأساسية للسوق، ويشمل ذلك جميع المصالح، والحقوق، والالتزامات المتعلقة بملكية العقارات بكل التحسينات المثبتة عليها بشكل دائم، والملحقات التابعة المرتبطة بها. ومثال ذلك: التملك والتصرف في الملكية، والرهن، والتأمين، ونزع الملكية، والارتفاق، والانتفاع".

ويتميز هذا التعريف بالشمولية والإحاطة، إذ قدم مفهوما واضحا للتقييم العقاري ووسائله والهدف منه والمعايير التي يعتمدها.

الهدف من التقييم العقاري

يهدف التقييم العقاري إلى تحديد القيمة السوقية للعقار عبر تقرير مهني غير متحيز لأي طرف من أطراف المعاملة العقارية. ويستعان بالتقييم العقاري في أحوال كثيرة من أهمها:

1.     البيع والشراء

فبينما يمكن أن يكون تثمين العقار أعلى أو أقل من سعره الحقيقي، فالتقييم العقاري يقدم سعرًا منصف غير متحيز، وبالتالي يمكن أن يكون التقييم العقاري أداة تفاوض جيدة لأطراف الصفقة العقاري، فلا أيا من الأطراف يريد أن يدفع ثمنا غير منصف للعقار.

2.     الاندماج والاستحواذ:

الاندماج دمج شركة مع أخرى وتأسيس شركة جديدة، أما الاستحواذ، فهو شراء شركة ما لحصص شركة أخرى بمقابل مادي، مع عدم الحاجة إلى تأسيس شركة جديدة. وتمثل عمليتي الاندماج والاستحواذ في كونهما خيارًا مثاليًّا لتنفيذ استراتيجية التوسع الخارجي أو التغلب على مخاوف الفشل. وتتطلب العمليتان مجموعة واسعة من القضايا القانونية والضريبية والتنظيمية التي قد تؤثر على نجاح أو فشل الصفقة التجارية، ومن بين هذه القضايا الهامة قيمة العقارات للشركة المندمجة او المستحوذ عليها، وهو ما يحتاج لتقييم حقيقي للقيمة السوقية لتلك العقارات.

3.    التمويل

تمويل القروض السكنية يحتاج إلى مبالغ كبيرة عادة، ويكون الضامن الأول لأموال المقرض هو قيمة العقار محل القرض نفسه، لذلك فإن المقرض عادة يأمر بإجراء التقييم العقاري للعقارات محل التمويل، وذلك لكي يضمن حقه، ويتأكد بأن قيمة التمويل موجودة فعلًا في العقار الممول.

4.    التصفية:

يقصد بالتصفية مجموعة العمليات التي تهدف إلى انهاء أعمال جهة ما وتسوية كافة حقوقها وديونها لتحديد الصافي من أموالها لقسمته بين الشركاء. وعادة ما تكون العقارات جزءا كبيرا من أموال هذه الجهة، وبالتالي يحتاج الشركاء او الجهة القائمة على التصفية إلى التقييم العقاري لمعرفة القيمة السوقية للعقار.

5.    التركات ونزع الملكية

سواء كان الهدف توزيع العقارات بين الورثة والأوصياء، أو سيتم نزع ملكية العقار للمنفعة العامة؛ فجميع الأطراف بحاجة إلى تقييم عادل لقيمة العقار، وهو ما يمكن الحصول عليه عبر مستند مسجل عبر الأصول يحدد قيمة العقار من خلال المقيم العقاري المعتمد.

6.    الرهن العقاري

هذا مطلوب من قبل مقرضي الرهن العقاري للتأكد من أن الأموال التي يقرضونها لصاحب العقار المرهون سيستوفون قيمتها من العقار إذا ما تعثر المدين من سداد دينه، وبالتالي سيتأكدون بأنهم لا يدفعون لعميلهم مبالغ زائدة عن قيمة العقار المرهون.

العوامل المؤثرة في تقييم العقارات

يتبع المقيم العقاري الخطوات التالية عند إجراء تقييمه:

·       ينفذ المقيم زيارة ميدانية للعقار، ويجري فحصًا بصريًا شاملًا له، داخليا وخارجيا، مع التركيز على حجم العقار ونوعه وهيكله وحالته.

·       سيأخذ المقيم العديد من العوامل في الاعتبار، بما في ذلك الموقع والخدمات والمواصلات وقيود التخطيط وجاذبية المنطقة.

·       بعد أن يجمع المقيم معلومات حول العقار، سيقارنه بعقارات مماثلة في المنطقة.

·       سيأخذ المقيم بعين الاعتبار جميع الحقوق والالتزامات المتعلقة بملكية العقار مع تحسيناته العينية والملحقة به، ومثال ذلك: التملك والتصرف في الملكية، والرهن، والتأمين، ونزع الملكية، والارتفاق، والانتفاع.

·       كتابة تقرير التقييم العقاري ويوقع عليه مع باقي المقيميين الشركاء، ويتم تسجيل التقرير في الهيئة السعودية للمقيمين العقاريين.

التزامات المقيم العقاري

·       العمل وفق معايير التقييم المعتمدة، وقواعد السلوك المهني، والدليل المهني الذي تصدره الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.

·       ممارسة التقييم بحيادية وشفافية ونزاهة وعدل، وعدم محاباة أي طرف.

·       ممارسة أعمال التقييم عبر أحد المنشآت المرخصة.

·       التوقيع على جميع التقارير التي شارك فيها المقيم.

·       عدم العمل على تقديم خدمة التقييم لأكثر من عميل في نفس الموضوع، إلا بعد أخذ موافقة مكتوبة من العملاء.

الأنظمة واللوائح التي تحكم مهنة التقييم العقاري

بينما التثمين العقاري غير منظم قانونيًا، فإن التقييم العقاري منظم عبر العديد من الأنظمة القانونية واللوائح والتعليمات، وقد أنشئت الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين لتضيف مزيدا من التنظيم والمهنية لهذه المهنة.

ويقوم النظام القانوني لمهنة التقييم العقاري على نظام المقيمين المعتمدين الصادر بالمرسوم الملكي رقم ( م / ٤٣ ( بتاريخ ٩ / ٧ / ١٤٣٣ هـ). ولحقه العديد من اللوائح والتعليمات أبرزها اللائحة التنفيذية للنظام وميثاق آداب وسلوك مهنة التقييم وغيرها من اللوائح التي يمكن الاطلاع عليها من خلال الرابط التالي:-

https://taqeem.gov.sa/regulations/

المدة الزمنية للتقييم:

غالبًا تتم شركة نفوذ التطوير للعقارات وإدارة الأملاك عملية التقييم في غضون أيام قليلة، ويمكن أن يختلف هذا المقدار من الوقت زيادة ونقصانًا اعتمادًا على حجم العقار ونوعه وعوامل أخرى مثل حالات الاستعجال.

الخلاصة

التثمين والتقييم العقاري هما إجراء مهم من إجراءات إتمام الصفقة العقارية. فعادة يتم تأخير الصفقة أو الغائها عندما تكون قيمة التقييم أقل من المتوقع. ويلاحظ أن التثمين العقاري يصلح لعمليات البيع والشراء فقط، بينما غيرهما من حالات التصرف في العقارات فلا يصلح معها الا التقييم العقاري المعتمد.

وإن الفهم الأساسي لكيفية تنفيذ المقيم العقاري لعمله يمكن أن يعمل لصالح طالب الخدمة، فلربما ارتكب المقيميين العقاريين أخطاء في التقييم أو لم يحصلوا على معلومات كافية، أو تأثرت تقييماتهم بالتحيز. وإن اختيار العميل شركة احترافية لطلب الخدمة منها يعني الحصول على تقييم مهني ذو جودة وكفاءة. وهو ما تضمنه له شركة نفوذ التطوير للعقارات وإدارة الأملاك عند طلب خدمتها للتثمين والتقييم العقاري. حيث أن الشركة تضم مجموعة احترافية من خبراء التثمين التقييم العقاري المعتمدين، لتكون الشركة من أفضل شركات التقييم والتثمين العقاري في المملكة العربية السعودية.