قراءة في نظام الوساطة العقارية الجديد ولائحته التنفيذية
قراءة في نظام الوساطة العقارية الجديد ولائحته التنفيذية
تترسخ اهمية القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية باعتباره أحد
اهم خمس قطاعات في الاقتصاد الوطني، بجانب قطاعات الخدمات الحكومية والنفط
والصناعة والتجارة، وذلك نظرا لمساهمته الأساسية في الناتج المحلي الإجمالي. ولهذا
لا ريب أن يصبح القطاع العقاري من القطاعات الأساسية والحيوية في رؤية السعودية
2030، والتي تستهدف الارتقاء بمستقبل الاستثمار العقاري، وتعزيز الشراكة مع القطاع
الخاص ومن ضمنه شركة نفوذ التطوير للعقارات وإدارة الأملاك التي تسعى أن تكون
مساهمًا أساسيا في تحقيق رؤية 2030، والوصول بملكية مواطنيها للمساكن إلى 70%، في
الوقت الذي كانت النسبة 47% في 2017. ولتحقيق هذا الطموح؛ أطلق مجلس الوزراء
السعودي الاستراتيجية الشاملة للقطاع العقاري، التي بنيت على أربع ركائز، أولها
ومنطلقها حوكمة القطاع العقاري، وهي الحوكمة التي من اولوياتها اقتراح الانظمة
والتشريعات. إذ يعتبر نظام الوساطة العقارية ولائحته التنفيذية من اهم الأنظمة
والتشريعات التي صدرت في هذا الجانب.
لم يقتصر نظام الوساطة العقارية على تنظيم الوساطة فحسب؛ بل انه نظم الخدمات العقارية الأساسية والتكميلية أيضًا كما نصت المادة الثانية منه. ويسري النظام على كل من يمارس الوساطة أو الخدمات العقارية أو يتعامل بهما أو يستفيد منهما. ومن النتائج المتوقعة لهذا النظام العقاري أن يضبط السوق العقاري وينظم الوساطة والخدمات العقارية ويقلل النزاعات العقارية، كما يسهم بشكل أساسي بحفظ حقوق الشركاء في القطاع العقاري.
ونستعرض هنا أهم 6 جوانب تناولها النظام ولائحته :
الجانب الأول : الهيئة العامة للعقار
أسند النظام بشكل مباشر تنظيم السوق العقاري إلى الهيئة العامة للعقار، وأوكلها مهمات رئيسية تتمثل في تولي مهمة إصدار التراخيص اللازمة لممارسة هذه المهنة، وإعداد سجل الوسطاء العقاريين المرخصين وجعله متاح للاستعلام، وإعداد برامج وآليات للتحفيز على ممارسة الوساطة والخدمات العقارية. كما يكون من مهامها إعداد المعايير والضوابط لممارسة الوساطة والخدمات العقارية، واعداد نماذج العقود الإلزامية ولاسترشاديه، وتسلم العربون، وتحديد الخبراء المتخصصين، والقيام بمهام الرقابة والتفتيش، وضبط المخالفات، وتلقي البلاغات والشكاوى، وتشكيل لجان التحقيق، وإصدار العقوبات.
الجانب الثاني: التراخيص
يمنع ممارسة أي نشاط عقاري إلا بعد الحصول على التراخيص اللازم. ونظمت
اللائحة التنفيذية أحكام وشروط وإجراءات الترخيص في الفصل الأول منها. فابتداء
اشترطت على جميع العاملين الممارسين للنشاطات العقارية اجتياز البرنامج التأهيلي
لكل نشاط قبل ممارستهم وتسجيلهم في المنصة، وهذا الاشتراط من الأمور الجوهرية التي
تستهدف إلى الوصول للاحترافية بهذا القطاع، وأن لا يترك رهينة للهواة. وتلتزم
الهيئة العامة للعقار بقبول طلب الترخيص أو ذكر مسببات الرفض وإعادة المقابل
المالي لطالبه. ويجوز للهيئة الغاء الترخيص بقرار من لجنة المخالفات المختصة، ويحق
لمن ألغي ترخيصه التقدم بطلب ترخيص جديد بعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ الإلغاء.
وتفتخر شركة نفوذ التطوير بأنها كانت من الشركات المتميزة في السوق العقاري
السعودي الحاصلة على ترخيص لممارسة الوساطة والخدمات العقارية من الهيئة العامة
للعقار.
للاطلاع على ترخيص الشركة https://classification.rega.gov.sa/organization/37141
الجانب الثالث: التزامات الوسيط العقاري
يحرص النظام ولائحته التنفيذية إلى الوصول لوساطة تحفظ حق المواطن
والمستثمر على حد سواء، ولذلك فرضا مجموعة من الالتزامات على الوسيط العقاري، وتُلخص
تلك الالتزامات بممارسة النشاط بشفافية ومصداقية، وتقديم الخدمات بجودة وكفاية،
وعدم القيام بكل ما من شأنه الإضرار بمصالح المتعاملين، وعدم إفشاء سر من أسرار
العميل، والإفصاح عن معلومات العقار بكل صدق وأمانة، والإفصاح كتابة للعملاء عند
احتمالية تعارض المصالح سواء كانت الخدمة العقارية المقدمة أساسية أو مكملة،
وبتسجيل جميع عقود الوساطة والصفقات العقارية التي تبرمها في المنصة الالكترونية.
وهي الالتزامات الأساسية في رسالة شركة نفوذ التطوير منذ تأسيسها.
الجانب الرابع: العقود
عهد نظام الوساطة العقارية إلى الهيئة العامة للعقار بإعداد نماذج
العقود الإلزامية والاسترشاديه، وألزم كل من يمارس النشاط العقاري بالالتزام
بالعقود الالزامية، وأن تكون مكتوبة، ومحددة المدة، وأن يقوم بإيداع نسخة منها لدى
الهيئة عن طريق المنصة الالكترونية. ولا يجوز الاحتجاج بالعقد ما لم يكن مسجلا حسب
الأصول في المنصة. كما ألزم النظام الوسيط العقاري الحصول على صورة من اثبات مليكة
العقار أو المنفعة قبل ابرام العقد. وتعتبر شركة نفوذ التطوير للعقارات وإدارة
الاملاك وسيط عقاري معتمد لدى الهيئة لتوثيق العقود، للتعرف أكثر عن خدمة توثيق
العقود التي تقدمها نفوذ التطوير بإمكانك زيارة الرابط التالي https://nufouth.com/service/4
الجانب الخامس: التنظيم المالي
أكثر ما يثير الخلاف في العقود العقارية هو الجانب المالي، ولهذا اهتم
نظام الوساطة العقارية ولائحته التنفيذية بالتنظيم المالي. ففرق ابتداء ما بين
العربون ومقدم ثمن الصفقة، وحدد مبلغ عربون الصفقة العقارية بما لا يتجاوز (5%) من
قيمتها، وأنه لا يعد عربونا إلا إذا نص على ذلك كتابة، ويستحق الوسيط العقاري
عمولة بنسبة (25%) من قيمة العربون إذا استحقه البائع أو المؤجر. أما مبلغ الضمان
فيجب أن يسلمه الوسيط إلى الهيئة العامة للعقار خلال مدة لا تتجاوز يومي عمل من
تاريخ استلام الضمان، تحتفظ به الهيئة وتقوم بإعادته او المتبقي منه بعد الاستقطاع
بناء على موافقة الأطراف أو قبول حل الخبراء أو صدور حكم قضائي بالخصوص. كما حدد
النظام مبلغ عمولة الوساطة العقارية بنسبة (2.5%) من قيمة الصفقة إن كانت بيعا،
ومن قيمة ايجار السنة الأولى فقط إن كانت ايجارا، ما لم يتفق الاطراف على غير ذلك
كتابة، ولا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يتقاضاه الوسيط من عمولة من جميع أطراف الصفقة
هذه النسبة، ويستحق الوسيط العمولة في حال اتمام الصفقة العقارية او استحقاق
البائع أو المؤجر للعربون.
الجانب السادس: المخالفات والعقوبات
أكثر ما يميز النظام الجديد ولائحته التنفيذية نصها على نظام محدد للمخالفات والعقوبات. فيعهد للهيئة ضبط أي مخالفة لهذا النظام عن طريق مهمات الرقابة والتفتيش، أو استقبال الشكاوى والبلاغات من ذوي الشأن، ومن ثم احالة محضر المخالفة إلى لجنة النظر في المخالفات وإيقاع العقوبات، التي تتشكل بقرار من رئيس مجلس الهيئة العامة للعقار من ثلاث أعضاء على الأقل، يكون أحدهم مختص في الشريعة أو القانون. وتوقع عقوبة أو أكثر من المنصوص عليها في النظام ولائحته، ويجوز لمن صدر بحقه قرار العقوبة التظلم خلال (30) يوما من ابلاغه بقرار العقوبة، أما إذا كانت المخالفة يعاقب عليها قانون آخر؛ فتطبق العقوبة الأشد. ويلاحظ أن شدة العقوبة تختلف للمخالفة الواحدة حسب معيارين: الأول هو التصنيف حسب المدن والمحافظات والمراكز، والذي يقسم إلى (أ، ب، ج)، حيث أن تصنيف (أ) هو الأشد ثم ب ثم ج، وتجدر الإشارة إلى أن مدينة الرياض تقع ضمن تصنيف (أ). الثاني هو عدد مرات التكرار، حيث تشتد العقوبة كلما تكرر ذات المخالفة للمرة الثانية أو الثالثة.
كما يمكنك الأطلاع علي : أنواع الخدمات العقارية
الرابط المختصر : https://nufouth.com/post/15
