13 مصطلحًا عقاريًا يجب أن تعرفها قبل الاستثمار العقاري
تتميز
المملكة العربية السعودية بفرص استثمارية واعدة في كافة المجالات، وعلى رأسها
القطاع العقاري، القطاع الأكثر ربحًا في المملكة. وذلك بسبب التسهيلات والامتيازات
التي تقدمها المملكة للمستثمرين نحو تحقيق مستهدفات رؤية السعودية 2030.
فهل
أنت مهتم بالاستثمار العقاري؟
وهل
تريد التعرف على المصطلحات الأكثر شيوعا التي يستخدمها العقاريين والمستثمرين في
مجال العقارات؟
سواء
كنت تخطط للقيام بأول استثمار عقاري، أو تخطط لتنويع محفظتك الاستثمارية، فهناك
العديد من المصطلحات العقارية الشائعة التي تحتاج إلى معرفتها مسبقا. لذلك في
المرة القادمة التي تسمع فيها كلمة مثل التدفق النقدي أو درجة الائتمان، ستعرف ما
تعنيه وأهميتها.
ليس من
العملي تعلم جميع المصطلحات دفعة واحدة، ولكن يمكنك التعرف على بعض المصطلحات
الشائعة. لقد قمنا بتجميع قائمة من 13 مصطلحا عقاريا شائعا يجب أن يعرفها كل مهتم
عقاري أو مستثمر.
1.
العائد
على الاستثمار
يعد
العائد على الاستثمار مقياسًا ماليًا مهمًا يستخدم في العقارات ومختلف قطاعات
الاستثمار الأخرى. وهو عبارة عن مقياس للربح الذي تحصل عليه من الاستثمار. يتم
حساب عائد الاستثمار كنسبة مئوية عن طريق قسمة صافي الربح على إجمالي التكلفة
الرأسمالية للاستثمار. كلما ارتفع عائد الاستثمار، كان الربح المكتسب أفضل. يساعدك
حساب عائد الاستثمار على تحديد ما إذا كان الاستثمار مربحا أم لا؟
عائد
الاستثمار = [(صافي الربح / إجمالي تكلفة الاستثمار) × 100]
يساعد
عائد الاستثمار في مقارنة أداء الاستثمار وتقييم الفرص العقارية المختلفة. ومع
ذلك، فهو لا يأخذ في الاعتبار عوامل مثل القيمة الزمنية للمال، أو شروط التمويل،
أو ظروف السوق، لذلك يجب استخدامه جنبًا إلى جنب مع اعتبارات أخرى عند اتخاذ
قرارات الاستثمار.
2.
سعر
البيع الأساسي
يشير
سعر البيع الأساسي في العقارات إلى السعر الأولي الذي يعرض به المطور أو البائع
العقار للمشترين المحتملين. وهي تمثل التكلفة الأساسية للعقار دون تضمين أي رسوم
أو مصاريف إضافية. يتضمن سعر البيع الأساسي عوامل
مثل تكلفة العقار والمساحة المبنية والمرافق الأساسية وتكلفة البناء. وهو بمثابة
نقطة بداية للمفاوضات، ويجب على المشترين أن يدركوا أن النفقات الإضافية، مثل رسوم
التسجيل وضريبة التصرفـــات العقارية والرسوم القانونية ورسوم الصيانة، لا يتم
تضمينها عادةً في سعر البيع الأساسي. يعد
فهم هذا العنصر أمرًا بالغ
الأهمية بالنسبة للمشترين لاتخاذ قرارات مستنيرة في المعاملات العقارية.
3.
القيمة
السوقية
تشير
القيمة السوقية إلى السعر المقدر الذي سيتم بيع العقار به في سوق مفتوحة وتنافسية
في ظل ظروف السوق النموذجية. إنه مفهوم حاسم يستخدم لتحديد القيمة العادلة والموضوعية
للعقار. تأخذ القيمة السوقية في الاعتبار عوامل مختلفة، بما في ذلك موقع العقار
وحالته وعمره وحجمه ومرافقه والمبيعات الأخيرة للعقارات المماثلة في المنطقة. وهو
معيار رئيسي لتسعير العقارات في المعاملات العقارية، مما يساعد المشترين والبائعين
على الوصول إلى سعر مقبول للطرفين. يمكن أن تتقلب القيمة السوقية بمرور الوقت بسبب
التغيرات في سوق العقارات والظروف الاقتصادية والعوامل الخاصة بالعقار.
4.
التدفق
النقدي
يشير
التدفق النقدي إلى صافي المبلغ النقدي الذي تكسبه كل شهر من العقار بعد خصم جميع
تكاليف التشغيل. إنه الفرق الصافي بين الأموال الواردة والخارجة من مدخولات
عقاراتك. عندما يكون دخلك أكثر من نفقاتك؛ يكون استثمارك مربحا ويحافظ على تدفق
نقدي إيجابي. ولكن إذا كانت نفقاتك أكثر من دخلك؛ فتسمى التدفق النقدي السلبي.
يعد
التدفق النقدي مقياسًا ماليًا حيويًا لأنه يساعد في تقييم السيولة والصحة المالية
للشركة أو الاستثمار. ويأخذ في الاعتبار كلا من الدخل والمصروفات، بما في ذلك
التكاليف التشغيلية والاستثمارات والديون والأنشطة المالية الأخرى. يعد التدفق
النقدي الإيجابي أمرًا مرغوبًا فيه بشكل عام لأنه يضمن قدرة الشركة على الوفاء
بالتزاماتها المالية والاستثمار في النمو والتغلب على الانكماش الاقتصادي. قد يشير
التدفق النقدي السلبي إلى التحديات المالية التي تحتاج إلى معالجة.
5.
الزيادة
في القيمة
المقصود
الزيادة في قيمة العقار بمرور الوقت. وهو يمثل الربح أو النمو في قيمة الأصل،
ويرجع ذلك عادةً إلى عوامل مثل ظروف السوق والتحسينات التي تم إجراؤها على العقار
والموقع المناسب، وارتفاع الطلب، والعرض المحدود، والتضخم، وما إلى ذلك من العوامل
التي يمكن أن تؤدي إلى زيادة قيمة العقارات.
على
سبيل المثال، في الأحياء التي تشهد نمو في السوق التجاري والبنية التحتية؛ من
المرجح أن ترتفع أسعار العقارات بسرعة. بغض النظر عن ذلك، فإن العقارات ذات
"الإطلالة" الخاصة مثل الطبيعة أو البحر سيكون لها طلب أكبر بين
المشترين وبالتالي ستشهد معدل زيادة في القيمة أعلى من غيرها.
على
الرغم من أن قيمة العقارات غالبًا ما ترتفع على المدى الطويل، إلا أن ذلك ليس
مضمونًا. يمكن أن تتقلب قيمة العقارات أيضًا أو تنخفض بسبب انكماش السوق أو عوامل
أخرى.
يعد عامل
(الزيادة في قيمة العقار) عاملاً رئيسياً يأخذه المستثمرون في الاعتبار عند اتخاذ
قرارات الاستثمار، حيث يمكن أن يؤثر بشكل كبير على عائد استثماراتهم بمرور الوقت.
6.
التسليم
بالمفتاح
يقصد
بها الاستثمار العقاري في الوحدات الجاهزة للاستخدام والتي لا تتطلب سوى القليل من
العمل الإضافي أو لا تتطلب أي عمل إضافي. تحظى العقارات الجاهزة عموما بطلب كبير
بين المستثمرين حيث يمكنهم شرائها والبدء في تأجيرها أو بيعها دون انتظار طويل.
نظرا لأن هذه العقارات مبنية حديثا؛ فلا يحتاج أصحابها إلى القيام بأي نوع من
أعمال التجديد أو الإصلاح الرئيسية. فائدة أخرى للوحدات الجاهزة هي أنه يمكن
للمشترين رؤية العقار مباشرة وتقييم جودته والميزات الأخرى ذات الصلة قبل شرائه.
تعتبر
هذه العقارات جذابة للمستثمرين الباحثين عن الراحة، ولكنها قد تأتي بتكلفة أعلى.
إنها مثالية لأولئك الذين يريدون استثمارًا خاليًا من المتاعب، ولكنهم يحتاجون إلى
تقييم دقيق للتأكد من توافقها مع أهدافهم المالية.
كما يمكن
أن تكون العقارات الجاهزة خيارًا مناسبًا للمستثمرين الذين يفضلون نهج عدم التدخل
في تفاصيل العمل. ومع ذلك، من الضروري إجراء العناية الواجبة والعمل مع وسطاء
عقاريين محترفين ذوي سمعة طيبة للتأكد من أن العقار جاهز بالفعل، وأن الاستثمار
يتوافق مع أهدافهم المالية.
تقدم نفوذ التطوير خدماتها الاستشارية الاحترافية من خلال نخبة من المختصين المرخصين، كما أن لدى الشركة العديد من العروض العقارية المغرية، لا تتردد بطلب الاستشارة من خبرائنا بالضغط هنا.
7.
أقساط
شهرية
القسط
الشهري هو المبلغ الشهري الذي يتعين على المقترض دفعه للمقرض. يتم احتسابه على
أساس عوامل مختلفة مثل مبلغ القرض، ومدة القرض، والراتب، والعمر، والتاريخ
الائتماني، وما إلى ذلك. تقدم معظم البنوك والمؤسسات المالية قروضا عقارية
للمستثمرين الطموحين.
تعد
الأقساط الشهرية طريقة شائعة لسداد القروض، مما يسهل على المقترضين إدارة ديونهم
عن طريق تقسيمها إلى أقساط شهرية يمكن التحكم فيها. من الضروري فهم شروط وأحكام
اتفاقية القرض، بما في ذلك سعر الفائدة ومدة القرض وأي رسوم مرتبطة به، لحساب
الأقساط الشهرية الخاصة بك وميزانيتها بدقة.
8.
المساحة
المبنية
تشير
المساحة المبنية إلى إجمالي مساحة العقار، بما في ذلك جميع المساحات المغلقة داخل
جدرانه، مثل الغرف والممرات والمناطق المشتركة. ولا تشمل أي مساحات مفتوحة أو غير
مغطاة، مثل الشرفات، والتي يتم قياسها عادةً بشكل منفصل كجزء من إجمالي مساحة قطعة
الأرض.
وغالبًا
ما يستخدم المقاولون والمطورون مصطلح "المساحة المبنية" عند وصف حجم
العقار في قوائم العقارات واتفاقيات البيع ومخططات الطوابق. مما يجعلها مقياسًا
مهمًا لتقييم حجم العقار وفائدته، سواء كان منزلًا سكنيًا أو مبنى تجاري أو أي نوع
آخر من المباني.
يعد
فهم المساحة المبنية أمرًا ضروريًا عند تقييم حجم العقار وفائدته، لأنه يرتبط بشكل
مباشر بالمساحة الداخلية القابلة للاستخدام ويساعد في تحديد الاستخدام المناسب
وقيمة العقار.
9.
درجة
الائتمان
درجة
الائتمان هي تمثيل رقمي مكون من ثلاثة أرقام للجدارة الائتمانية للفرد، يتراوح من
منخفض (مخاطر ائتمانية أعلى) إلى مرتفع (مخاطر ائتمانية أقل). يستخدمه المقرضون والمؤسسات
المالية لتقييم مخاطر إقراض الأموال أو تقديم الائتمان. يعتمد ذلك على عوامل مثل
سجل الدفع واستخدام الائتمان وطول سجل الائتمان وأنواع حسابات الائتمان. عادة ما
تؤدي النتيجة الأعلى إلى شروط إقراض أفضل مثل انخفاض أسعار الفائدة وشروط السداد
المرنة وعملية الموافقة السريعة وما إلى ذلك.
يقوم
العديد من الأفراد بمراقبة درجاتهم الائتمانية بانتظام لضمان الدقة، واكتشاف سرقة
الهوية أو الاحتيال، وإجراء تحسينات على جدارتهم الائتمانية بمرور الوقت.
توجد
نماذج مختلفة لتسجيل الائتمان، قد يستخدم المقرضون المختلفون نماذج تسجيل مختلفة،
لذلك يمكن أن تختلف درجاتك قليلاً اعتمادًا على النموذج المستخدم.
10.
التقييم
والتثمين
التقييم
هو قدير احترافي لقيمة العقار يجريه مقيم عقاري مرخص. فالتقييم يوفر تقديرًا غير
متحيز يعتمد على عوامل مختلفة ويستخدم في المعاملات العقارية والإقراض العقاري
والتأمين والضرائب. ينصب التركيز الأساسي على تحديد القيمة السوقية للعقار، غالبًا
عن طريق مقارنته بعقارات مماثلة في المنطقة. تعتبر التقييمات أمرًا بالغ الأهمية
لضمان تقييمات عادلة ودقيقة للممتلكات في سياقات مختلفة.
ورغم أن التقييم والتثمين وجهان لعملة واحدة هي
تحديد سعر العقار، إلا أن كل مصطلح يختلف في معناه الدقيق عن المصطلح الآخر.
فالتثمين يكون
بناء على العرض والطلب داخل السوق العقاري في تاريخ معين، فلذلك ربما يأخذ العقار
ثمنا أعلى أو أقل من قيمته الحقيقية، وهو عادة يستخدم في عمليات البيع والشراء.
أما تقييم العقار فلا يصح إلا على يد خبير مؤهل علميًا معتمد من قبل الهيئة
السعودية للمقيمين المعتمدين، وذلك لما يتطلبه التقييم من معرفة وخبرة علمية
وعملية معًا، وهو عادة يستخدم في عمل
تُستخدم
التقييمات في سياقات مختلفة، بما في ذلك تقييم ضريبة الأملاك، وتحديد التغطية
التأمينية، والتخطيط العقاري، والمسائل القانونية. وهو يلعب دورًا حاسمًا في
المعاملات العقارية والمسائل المالية والقانونية الأخرى التي تتطلب تقييم
الممتلكات.
تقدم نفوذ
التطوير خدمة التقييم، وهي حاصلة على رخصة فال في التقييم العقاري، ويمكنك الاطلاع
على تفاصيل خدمتنا من هنا.
11.
معدل
الرسملة
معدل
الرسملة (Cap Rate) هو نسبة مئوية تستخدم في العقارات لتقييم
العائد المحتمل على العقار الاستثماري. ويتم حسابه عن طريق قسمة صافي الدخل
التشغيلي للعقار على قيمته السوقية الحالية، مما يساعد المستثمرين على تقييم الدخل
المحتمل.
يعد
معدل الرسملة طريقة سريعة لمقارنة فرص الاستثمار، ولكن له حدود ويجب استخدامه
جنبًا إلى جنب مع التحليلات الأخرى. قد تشير معدلات الحد الأقصى الأعلى إلى عوائد
أعلى ولكن من المحتمل أن تشير إلى مخاطر أو صيانة أعلى. فهو لا يأخذ في الاعتبار
تكاليف التمويل أو ارتفاع قيمة العقارات أو تغيرات السوق.
معدل
الرسملة = (صافي الدخل التشغيلي / القيمة السوقية الحالية) × 100
يمكن
أن تختلف معدلات الرسملة بشكل كبير اعتمادًا على الموقع ونوع العقار. تميل
العقارات الموجودة في المناطق ذات الطلب المرتفع والمنخفضة المخاطر إلى الحصول على
معدلات رسملة أعلى، في حين أن العقارات الأكثر خطورة أو الأقل رغبة قد يكون لها
معدلات رسملة أقل.
12.
تحليل
السوق
يتضمن
تحليل السوق في العقارات تقييم منطقة جغرافية محددة لفهم اتجاهات العقارات
والأسعار ومتغيرات العرض والطلب. ويشمل جمع البيانات والتحليل التنافسي وتحديد
الاتجاه. يساعد تحليل السوق أصحاب الشأن على اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن شراء
العقارات أو بيعها أو تأجيرها أو الاستثمار فيها، مع الأخذ في الاعتبار عوامل مثل
قيم العقارات والمخاطر وتوقعات السوق. إنها أداة أساسية للعمل في سوق العقارات
بفعالية.
13.
الوسيط
العقاري
الوسيط
العقاري هو كيان أو فرد محترف مرخص للتوسط بين المشترين والبائعين في المعاملات
العقارية. إنهم محترفون مدربون يقومون بتوصيل العملاء مع بعضهم البعض، ولديهم عادة
قوائم بالعقارات المعروضة والمتوفرة، ويقدمون خبرة في السوق العقاري، ويقدمون
التوجيه القانوني، ويكسبون عمولات مقابل خدماتهم.
وهم
مفاوضون ماهرون يعملون للحصول على أفضل صفقة لعملائهم. ويتفاوضون على الشروط
والأحكام، بما في ذلك السعر وعمليات الفحص والمعاينة.
يقوم
الوسطاء بتسهيل المعاملات العقارية من خلال ربط المشترين والبائعين. فهم يساعدون العملاء
في العثور على العقارات المناسبة، والتفاوض على العروض، وتسهيل تنفيذ عملية شراء
أو بيع العقارات.
الخلاصة
التعرف
على هذه المصطلحات العقارية سيساعدك كثيراً إذا كنت مهتماً بالاستثمار في مجال
العقارات وستصبح هذه المصطلحات جزءاً من حياتك اليومية، لذا ننصحكم في شركة نفوذ
التطوير للعقارات وإدارة الأملاك بالتعرف عليها.
شركة نفوذ
التطوير بصفتها مؤسسة عقارية عريقة مرخصة من الهيئة العامة للعقار، ولديها خبرة
طويلة في السوق العقاري السعودي تستطيع أن تقدم لك خدمات عقارية نوعية ومميزة سواء
كنت مستثمراً أو مالكاً للعقارات أو بائعًا أو مشتريًا من خلال باقة من الخدمات
العقارية أهمها
خدمة الدراسات
والاستشارات العقارية
خدمة
إدارة المرافق
فإذا كانت لديك أي أسئلة متعلقة بالاستثمار في مجال العقارات، يمكنك التواصل مع مستشارينا وسنكون سعداء لتقديم استشارة احترافية لك.
ويمكنك زيادة معرفتك بعالم العقارات من خلال مقالة : 4 نصائح عليك معرفتهم قبل بيع وشراء العقارات
الرابط المختصر : https://nufouth.com/post/54
