قراءة في اللائحة التنظيمية للمزادات العقارية
أصدرت الهيئة
العامة للعقار اللائحة التنظيمية للمزادات العقارية، وذلك استكمالا لجهودها
في حوكمة القطاع العقاري، وتنفيذ أحكام
نظام الوساطة العقارية. وهي بذلك تكون قد اعتمدت (6) رخص فال لممارسة الأنشطة العقارية،
والتي كان آخرها رخصة فال لإدارة وتنظيم المزادات. وهي رخصة خاصة بالمنشآت
العقارية دون الأفراد.
التعريف
عرفت اللائحة المزاد
العقاري بأنه "المزايدة العلنية على عقار من أجل بيعه أو بيع منفعته أو
تأجيره، للوصول بثمنه إلى أعلى قدر". وهذا التعريف يتضمن ثلاث عناصر:
-
الأول: ينص
على ان المزايدة علنية مفتوحة لمشاركة جميع من تتوفر فيه الشروط، وبالتالي فأي
مفاوضات خاصة بين مجموعة من المهتمين لا تخضع لنظام المزايدة العقارية ما دامها
غير علنية.
-
الثاني: نوع
الخدمة المقدمة إما بيع أو تأجير العقار أو منفعته.
-
الثالث: الوصول
بثمن العقار إلى أعلى قدر، وهو معنى يجب أن لا نتوسع به كثيرا، فغالب المزايدات
العقارية -بشأن خاص- تعطي ثمنًا منخفض للعقار عن السعر العادل، وذلك لأن عدد
المنافسين على العقار يكون أقل، والمدة المعروض بها أقصر، كما أن الخيارات الأخرى
المتوفرة في السوق أكثر، وبالتالي فإن المتنافسين في الغالب الأعم
سيشاركون في المزاد العقاري للحصول على سعر أفضل وأقل من سعر السوق.
أنواع
المزادات العقارية
تنظم اللائحة جميع
أنواع المزادات العقارية، سواء ميدانية أو الكترونية، ما لم يرد نص خاص في تنظيم
بعض المزادات العقارية. وأشهر أنواع المزادات العقارية هي:
-
المزادات
الاختيارية.
-
المزادات القضائية
-
مزادات الرهن
العقاري
-
مزادات الامتياز
الضريبي.
وبالتالي على جميع الجهات أو الأفراد المعنيين
بالبيع من خلال المزادية العقارية الاستعانة بمنشأة وساطة عقارية معتمدة لممارسة
هذا النشاط، ولا يحق لأي جهة حتى لو كانت حكومية القيام بالمزاد من تلقاء نفسها.
ضمان
جدية المزايدة العقارية
على جميع
المتنافسين أن يضعوا مبلغ لا يتجاوز نسبة (5%) من القيمة التقديرية للعقار
للدخول في المزايدة ضمانًا لجدية المنافسة. وعلى المرخص
له بالمزايدة – وفق المادة 4/6 - تحديد نوع المبلغ بأحد ثلاثة أنواع:
1.
عربون: يعتبر العربون خيار
للعدول عن استكمال الصفقة، مما يجعل العقد غير ملزم، حيث يستطيع أحد المتعاقدين
الرجوع عن العقد وخسارة العربون، فليس هناك في العربون إجبار على إتمام العقد.
2.
مقدم
الثمن: يعني البتات والتأكيد على إتمام العقد ولا يستطيع العدول أو الرجوع
عن الصفقة، ، ففي حال أراد من دفع جزء من الثمن أن يعيده لا يحق له وللبائع إلزامه
على تنفيذ العقد.
3.
تأمين
مسترد: خيار العدول عن استكمال الصفقة بدون خسارة مبلغ التأمين.
الإفصاح
الوجوبي
على المرخص له
تضمين عقد الوساطة الاحكام المتعلقة بالتصرف في العقار، وهي ما له من حقوق عينية
أصلية وتبعيه، وما عليه من التزامات أو نزاعات حتى لو لم تكن موثقة في صك العقار.
وقد أوردت اللائحة
أربع أنواع على سبيل المثال لا الحصر.
وبالتالي نستعرض هنا بعض الأحكام المحتملة والتي تتعلق بالعقار، وهي على النحو
التالي:
1.
حق
الشفعة: هى رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشتري فى احوال
معينة اذا توفرت الشروط التى نص عليها القانون. بمعنى أن من له حق الشفعة يستطيع
أن يشتري العقار جبرا من البائع إذا دفع الثمن.
2.
خيار
المجلس: إذا حصل الإيجاب والقبول من البائع والمشتري (الموافقة)
وتم العقد فلكل واحد منهما حق إبقاء العقد أو إلغائه ماداما في المجلس.
3.
خيار
الشرط: أن لأحد المتعاقدين أو كلاهما الخيار مدة معلومة وإن طالت،
إن شاء أنفذ البيع في هذه المدة، وإن شاء ألغاه.
4.
بيع
العربون: جزء من الثمن يدفعه أحد المتعاقدين للآخر، وفي حال أراد
المتعاقد الدافع للعربون بالعدول عن العقد فمقابل ذلك يخسر العربون، وفي حال كان
العادل عن العقد هو القابض فمقابل ذلك يخسر العربون ويردّ مثله فضلاً عن قيمة
العربون الذي قبضه.
5.
خيار
العيب: الحق للمتعاقدين في إمضاء البيع أو رده إذا وجد عيب لم يتم
الإفصاح عنه.
6.
الحقوق
العينية الأصيلة: مثل حق الانتفاع
والارتفاق والسطحية والمقاطعة والمرور والاستعمال
والكراء الطويل الأمد.
7.
الحقوق
العينية التبعية: وهذه الحقوق تتمثل في حق الرهن التأميني أو الرسمي والرهن
الحيازي العقاري وحق الامتياز.
أحكام
المزادات الالكترونية
تتميز المزادات
العقارية الالكترونية بالعديد من المزايا والتي
من أبرزها سهولة المشاركة في المزادات في أي وقت ومن أي مكان، وتوفير الوقت
والجهد على المتنافسين لحضور المزاد.
ويمكن للمنشآت
العقارية المرخصة ممارسة خدمة المزادات الالكترونية إذا وفرت الشروط التالية:
1.
إنشاء منصة مزاد
الكتروني خاص بالمنشئة، على أن تضمن المنشأة سلامة العمليات من
خلال المنصة، وحماية تنافسية العرض والطلب. وعلى المنشأة في حال وجود أي أخطاء
تقنية أو مخالفات إيقاف أو إعادة المزاد. على أن تقفل المنشأة المزاد على المنصة
بعد انتهاء اقامته خلال مدة لا تزيد عن (5) أيام عمل.
2.
ربط المنصة الخاصة
بالمنشأة مع المنصة الالكترونية للهيئة العامة للعقار، مع إدراج
"نشرة المزاد العقاري" ونشر كافة بيانات المزادات العقارية على منصة
الهيئة، وهي بدورها ستشتمل على سجل لجميع المزادات العقارية في المملكة.
3.
أن يكون دخول
المستفيدين لمنصة المنشأة من خلال منصة النفاذ الوطني (نفاذ).
ترخيص
المزادات
أوجبت اللائحة الحصول
على رخصتين لممارسة نشاط المزادات العقارية:
§ الرخصة الأولى: رخصة فال لإدارة
وتنظيم المزادات.
§ الرخصة الثانية: رخصة إقامة المزاد، وهي خاصة بكل مزاد مقام على حدة.
وقد قرر نظام
الوساطة العقارية شروط الحصول على رخصة فال الأولى، بينما نصت المادة (6) من لائحة
المزادات العقارية على مجموعة من الأحكام والشروط والقواعد التي نظمت طلب الحصول
على رخصة إقامة مزاد عقاري، بما يضمن حقوق والتزامات أطراف العملية العقارية من
بائع ومشتري (أو مؤجر ومستأجر) ووسيط.
كما حددت اللائحة
مواعيد معينة للحصول على رخصة إقامة المزاد من الهيئة العامة للعقار. وفي حال رفض
الهيئة إقامة المزاد أن يكون قرارها مسببًا. ولم تحدد اللائحة الإجراءات
الواجب اتخاذها للتظلم على قرار الهيئة في حال الرفض، ولكن يُتبع في هذه الحالة
إجراءات التظلم على القرار الإداري، وذلك على مرحلتين على النحو التالي:
1.
تقديم طلب التظلم
إلى الهيئة العامة للعقار، وذلك خلال 60 يومًا من تاريخ إبلاغ قرار الرفض.
2.
في حال رفض طلب
التظلم، أو انتهاء المهلة المحددة دون رد من هيئة العقار؛ يحق لطالب التظلم رفع
دعوى أمام المحكمة الإدارية، ويكون قرار المحكمة ملزمًا لجميع الأطراف.
آلية
إقامة وإرساء المزاد العقاري
فوضت المادة (4)
من اللائحة المرخص له باختيار الطريقة الملائمة لإقامة المزاد العقاري، على أن يُضَمن
عقد الوساطة هذه الطريقة، بشرط الالتزام بما تقضي به الأنظمة والتعليمات الصادرة
من جهات الاختصاص في ممارسة المزادات.
أما بالنسبة لآلية
المزايدة والترسية، فقد أجازت اللائحة لمدير المزاد العقاري تمديد المدة الزمنية
للترسية لمدة مماثلة مرة واحدة. ومن ثم ترسية المزاد على المتنافس الذي قدم اعلى
عطاء إذا بلغ القيمة المحددة لقبول الترسية وانتهاء المدة المحددة للمزايدة. أما
إذا لم يبلغ العطاء القيمة المحددة لقبول الترسية فيمكن قبول أعلى عطاء إذا أقر
المالك كتابة بقبول ذلك العطاء. وإلا أُنهيت المزايدة وحرر محضر بذلك.
الخلاصة
تمثل اللائحة
التنظيمية للمزادات العقارية خطوة أخرى من خطوات حوكمة القطاع العقاري، للحفاظ على
حقوق اطراف العملية العقارية وحمايتهم من أي عمليات غش واحتيال محتملة.
وقد ضبطت اللائحة
العديد من قواعد المزادات العقارية، التي يمكن أن تشكل خلافًا جوهريًا بين القائمين على المزايدة
والمنافسين. وأوجبت كثير من الالتزامات والافصاحات على المرخص له، الذي أوجبت عليه
بذل العناية المهنية اللازمة – وليس تحقيق
نتيجة - لتحقيق أفضل سعر، ولذلك لا يجوز لمالك العقار الرجوع على مدير المزاد أو
المنشأة بطلب التعويض اذا لم ينجح المزاد أو لم يحقق الثمن المطلوب.
كما وضعت اللائحة
احكاما خاصة بالمزادات العقارية الالكترونية، وأوجبت ربط ثلاث منصات الكترونية
بعضها ببعض وهي، منصة المنشأة ومنصة هيئة العقار ومنصة انفاذ.
وإن شركة نفوذ
التطوير للعقارات وإدارة الأملاك وفي اطار سعيها إلى تقديم خدمة عقارية شاملة
واحترافية لعملائها؛ فإنها حصلت على جميع رخص فال المتاحة. ومن خلال خبرائها
العقاريين، وشبكة عملائها الواسعة، تستطيع الشركة تقديم أفضل المزادات العقارية
المهنية.
إذا كنت بحاجة إلى
استشارة متخصصة في المزادات العقارية، أو إذا رغبت في الحصول على مزيد من
المعلومات حول خدماتنا، فلا تتردد بالتواصل مع الشركة من هنا.
الرابط المختصر : https://nufouth.com/post/48
